법인 공장 매매 직거래시 프로세스

 

1️⃣ 사전 조사 단계

🔍 매수자(법인)가 직접 확인해야 할 것

• 등기부등본 (토지+건물) → 소유자, 담보, 가압류 여부 확인
• 건축물대장, 토지이용계획확인서
• 위반건축물, 토양오염, 용도지역 확인
• 공장등록 여부 (등록/미등록)
• 기계설비 포함 여부
• 전기·수도·하수 등 기반시설 확인

📝 이 단계에서 문제가 있으면 계약 전에 특약으로 걸거나 인수를 재검토해야 합니다.

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2️⃣ 계약 조건 협의 및 계약서 작성

주요 협의사항:

• 매매대금, 계약금/잔금 시기
• 기계설비 등 포함 항목
• 잔금일과 부동산 인도일
• 권리·하자 책임 (근저당 말소, 환경이슈 등)
• 공과금 정산 기준일
• 실거래가 신고 및 등기 진행 주체

✅ 이 때, 법무사 없이 직접 계약서 작성 가능하지만, 실무적으로는 매수자 측에서 법무사 선임해서 서류 관리와 등기이전, 실거래신고까지 맡기는 것이 안전하고 효율적입니다.

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3️⃣ 매매계약 체결

🧾 양측 준비물

📌 매수자(법인)

• 법인인감도장
• 법인인감증명서 (3개월 이내)
• 사업자등록증
• 법인등기부등본
• 대표자 신분증

📌 매도자

• 인감도장 + 인감증명서
• 신분증
• 등기권리증
• 건축물대장, 공장등록증 등

📌 계약금 지급

• 보통 10%, 현금 or 계좌이체

📄 계약서 작성 및 날인

• 각 1부씩 보관, 필요시 법무사에게 전달

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4️⃣ 실거래가 신고 (직계약 시 매우 중요‼️)

• **공장(상업용 건물 포함)**도 실거래가 신고 의무 있음
• 신고 주체: 보통 매수자(혹은 위임받은 법무사)
• 신고기한: 계약일로부터 30일 이내
• 신고 방법:
  • 정부24 → 부동산거래신고
  • 지자체 방문신고
  • 법무사에게 위임 (가장 일반적)

❗ 신고 누락 시 과태료 최대 500만 원까지 부과 가능

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5️⃣ 잔금 지급 및 소유권 이전 등기

📌 잔금일에 수행할 것:

• 잔금 지급 (계좌이체 권장, 이체증빙 확보)
• 등기이전 신청 (법무사 대행 or 직접)
• 담보권 말소 서류 수령 확인
• 공장, 토지 실인도
• 전기·수도 명의변경 신청

✅ 등기서류는 매도자 측에서 등기필증(등기권리증), 인감증명서, 인감도장 등을 반드시 갖추고 있어야 함

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6️⃣ 취득세 납부 및 사후 처리

• 취득세 납부: 등기일로부터 60일 이내
  • 취득세 + 농어촌특별세 등 (총 매매가의 약 4.6~4.8% 수준)
• 법인 회계처리 (고정자산 등록 등)
• 공장등록 변경신고 (기존 등록공장이라면 소유자 변경 필수)
• 전기, 수도, 가스, 통신 등 사업자 명의로 변경

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✅ 요약 – 직계약 시 핵심 포인트

항목주체주의사항

계약서 작성	매수자/매도자	특약 꼭 기재, 인감 날인 필수
실거래가 신고	매수자 (or 법무사)	계약 후 30일 이내, 과태료 주의
등기이전	보통 매수자 위임한 법무사	잔금일 당일 신청 가능
취득세 납부	매수자	늦으면 가산세 발생
공장등록 변경	매수자	등록공장일 경우 필수 조치